2024年5月30日19:30-20:30，文康婚姻家事与财富管理专委会进行了第193期周练培训暨家法承法讲坛。文康婚姻家事与财富管理专业委员会特聘顾问李凤凡律师通过腾讯会议为专委会全体成员进行培训。本次周练的主题为“房产代持案件中真正权利人的救济路径”。

参加本次培训的有：李凤凡、何月梅、盖晓华、张守玲、金秀芬、赵掌、孙淑婷、曹会华、杨晓庆、杨甜、马丽、许明莉、张志娟、石素香、刘丽丽、廉琳、曹玉萍、陈思羽、李玉山、张译允、闵闯、刘之曈、葛均云、靳晓琳、刘芳欣、殷瑞璟、张丽丽、秦文婷、黄兰菊、陈静、孙秀萍、刘洁玉、杨桂青、马秋艳、刘阳、窦欣欣、林玲玲、刘丽丽、李爽、韩雪、王凤丽、苗宏艳、夏艺、马向锋、伯玉洁、侯倩倩、许崇辉。（共47人）

本期讲坛，李凤凡律师结合近期办理的两起房产代持纠纷案，讲述了详细周密的代理思路和最后完美的案件结果，并分享了自己的办案经验。本期讲坛的内容主要如下：

案例一：代持人与第三人恶意串通转让房产，真实权利人主张买卖合同无效

第一起案件，代持人将房屋以低于市场价的价格恶意转移给第三人，导致真实权利人维权难度升级。基于代持人没有赔偿损失的经济能力，真实权利人在多次失败的诉讼后，背水一战决定再次诉讼，主张代持人和第三人存在恶意串通，确认双方之间的买卖合同无效。同时，第三人已经起诉真实权利人要求腾房。

我们接到委托时，案件已在法院立案，为了防止再次转移，我们第一时间申请保全房产；同时，我们与被诉一案的法官说明案件的来龙去脉，申请了中止审理。

恶意串通的证明标准需要达到排除合理怀疑，调查取证尤为关键。但众所周知，恶意串通的行为人往往秘而不宣，取证十分困难。

因此，我们查阅历次诉讼卷宗，详细梳理案件事实，并申请调查令进行详细周密的取证。通过一系列的取证，发现证明代持人和第三人特殊关系的关键证据，通过结合社会一般观念，提交相关证据来论证恶意串通事实的存在。同时，从合同签订背景、合同内容、合同履行、被告无正当理由拒不出庭等多角度论证对方的恶意串通。

最终，法院采纳我方的意见，认定双方的买卖行为存在多处异于常理之处：（1）第三人购房前未查看房屋；（2）买卖合同对逾期付款、逾期办证、交房都未约定；（3）约定的过户时间早于支付购房款的时间；（4）约定全款购买，第三人买房后又贷款，违反常理；（5）代持人女儿与第三人设立公司可以认定存在密切往来。第三人在法院通知其出庭后拒不出庭，应承担不利后果。综上，法院支持了我方确认买卖合同无效的诉求。

案例二：代持人离婚，代持人配偶主张房产系夫妻共同财产

第二起案件，代持人代持房屋期间离异，真实权利人主张确权后胜诉。后代持人的离异配偶提起第三人撤销之诉，法院将确权的判决书予以撤销，真实权利人又重新踏上了艰难的维权之路。

除出资款支付凭证外，我方无其他关键的有利证据。在缺乏代持协议等关键证据的情形下，房屋代持关系难以证明。因此，我们接到委托后，首先通过查阅历次诉讼卷宗寻找有利证据。

在充分梳理案件事实脉络，并检索相关类案后，我们明确制定了诉讼方案。开庭前，我们充分预测了代持人离异配偶的全部抗辩点，并针对我方和代持人是否存在恶意串通、是否存在赠与或借贷、我方是否具备购房的经济能力和出资来源，一一进行应对。

上述两起案件均是发生在身边亲属之间，且均经历过多次不理想的诉讼。在年代久远且证据缺失的情况下，对于代理律师来讲，如何抽丝剥茧形成证据链还原事实真相，帮助真正权利人成功维权，是一场重大的考验。

对李凤凡律师分享的精彩案例和办案经验，今晚与会的文康婚财委律师们听得津津有味，感到受益匪浅。